Ma az egyik – legdivatosabb”, nagy haszonnal kecsegtető bűncselekmény az ingatlancsalás. Ne dugjuk homokba a fejünket, ne mondogassuk magunkban, hogy velünk ez nem történhet meg. Bármily körültekintés ellenére sem lehetünk biztosak abban, hogy nem válunk a számos, már rutinná fejlesztett trükk áldozatává. Írásunkban az elkövetés változatos módszereit elemezzük, következő számunkban pedig a sértetté válásról és a megelőzés lehetőségeiről szólunk.
Az ingatlancsalásos ügyekben az elkövetés módszereit több csoportba lehet sorolni. Így:
n a tulajdonos nevében, hamis iratokkal, ügyvéd vagy közjegyző előtt készített adásvételi szerződéssel értékesítik az ingatlant. Előfordult, hogy az eredeti tulajdonos már nem élt a szerződés kötésének időpontjában;
n bérleti szerződéssel birtokon belül került személy adja el az ingatlant, hamis iratokkal, vagy a tulajdoni lapot meghamisítva, hamis szerződéssel igazolva tulajdonjogát, értékesíti tovább az ingatlant;
n valótlan tartalmú, vagy színlelt lakáscsere-szerződés megkötését követően kerül további értékesítésre az ingatlan;
n ajándékozási szerződés készül a tulajdonos tudta és beleegyezése nélkül, a köztes tulajdonost erre pénz ígéretével veszik rá, majd az ingatlant jóhiszemű (?) harmadik személynek értékesítik;
n az ügyvédi kamarából már kizárt ügyvéd – e tény eltitkolásával – jegyez ellen szerződéseket úgy, hogy nem az ingatlan megvásárlásával őt megbízó ügyfél akaratának megfelelően jár el; elkéri a sértett pénzét foglalóként, majd sem az adásvétel nem jön létre, sem a foglalót nem adja vissza. Előfordul az is, hogy az – ügyvéd” eltartási szerződések létrehozásával kísérel meg tulajdonjogot szerezni megbízóinak;
n az ügyvédi közreműködés a főbb típusoknál megfigyelhető, de sokszor magát az ügyvédeket is megtévesztik;
n kényszerrel, fenyegetéssel (vagy a sértettet leitatva) veszik rá a tulajdonost lakása értékesítésére, a pénzátadás csak papíron történik, sok esetben a volt tulajdonos az utcára, jobb esetben egy lakhatatlan ingatlanban kerül;
n egyedülálló, egzisztencia nélküli sértett lakásába – rövid ismeretséget követően – az elkövető lassanként beköltözteti családját, majd eladják a lakást, a sértettet megfenyegetik, és vidékre költöztetik. A feljelentést követően ismét megkeresik a sértettet, rá akarják venni a feljelentés visszavonására, de mivel ez lehetetlen, aláíratnak vele egy nyilatkozatot, hogy jelenlegi szálláshelye megfelel előző lakása fejében;
n hozzátartozó által bérelt önkormányzati lakás értékesítésére tesznek ajánlatot oly módon, hogy a bérlő és az önkormányzat között szó sem volt a lakás megvásárlásáról, illetőleg a bérlő már több esetben lemondott vételi szándékáról. Az előszerződést ennek ellenére megkötik, az előleget átveszik, de az ügylet végül meghiúsul;
n önkormányzati bérlakást adnak el, saját tulajdonként feltüntetve;
n különböző sértettektől pénzt vesznek föl önkormányzati ingatlan bérleti jogának megszerzése címén, majd a bent lakókat erőszakkal kiköltöztetik, a sértetteket megzsarolják;
n ingatlanközvetítő iroda ügyvezetője különböző pénzösszegeket – megbízási díj, foglaló, előleg stb. – vesz fel a vételi szándékkal jelentkező ügyféltől, de az ügylet végül elmarad;
n az elkövető ugyanazon lakásra köt előszerződéseket több vevővel, majd végül – harmadik” személynek értékesíti;
n az elkövető a földhivataltól, illetve más módon hozzájut lakás-, név-, címadatokhoz, majd ezen ingatlanokat megterhelve kölcsönszerződéseket köt különböző hitelintézeteknél;
n az elkövető hamis adásvételi szerződést nyújt be a földhivatalhoz, amely alapján a tulajdonjogot bejegyzik, majd az ingatlanra kölcsönt vesz fel;
n az elkövetők a sértettek nevében csereszerződési megbízással intézkednek, de az ingatlanokat értékesítik, a volt tulajdonosokat értéktelen, kisméretű – lakásba” költöztetik, a különbözetet pedig zsebre teszik;
n a felek között adásvételi szerződés jön létre, de a szerződés aláírásakor pénzátadás nem történik, holott a szerződés ezt tartalmazza, a tulajdonjog-változást is bejegyzik, de a vételárat soha nem kapja meg az eladó;
n cégbíróságnál nyilvántartott gazdasági társaságok tévesztik meg ügyfeleiket oly módon, hogy befektetési ígéretekkel, hitelkonstrukciókkal, illetőleg direkt lakásvásárlási szerződés megkötésével csalják ki félretett pénzüket;
n a kedvezményes lakáshiteleket igen sokan vették igénybe, amelyeket különböző okok miatt nem képesek törleszteni. Ilyenkor jelennek meg az ún. üzletemberek, akik banki kapcsolataik révén hozzájutnak ehhez az információhoz, és a – megfelelő” helyre juttatott pénzösszeg fejében árverezés után megszerzik az ingatlant, azért az árért, amelyért a bank elárverezi nekik. Ez az ár azonban nem a lakás tényleges vételi ára, a bankok gyakran anynyiért adják el, amennyivel a polgár tartozik;
n a gyanúsított a tulajdonos nevében jelzálogot alapít annak lakására, majd a jelzálogszerződés lejártakor gazdasági társaságot bíz meg a lakás értékesítésével;
n adásvételi szerződés megkötését követően a sértetteket – ideiglenesen” másik lakásba költöztetik, majd amikor az eredeti ingatlant harmadik, jóhiszemű vevőnek is értékesítették, a rászedett áldozatokat vidékre kényszerítik;
n közös tulajdonú lakást értékesítenek a tulajdonostárs aláírásának meghamisításával;
n az eladó hirdetésére jelentkező – vevő” foglalót ad, és cserelakást is ígér – cserelakás ugyan nincs – , de a megkötött adásvételi szerződéssel (!) az ingatlant tovább értékesíti;
n gyakori, hogy nehéz helyzetben lévő, több gyereket egyedül nevelő családanyákat használnak ki, jó megjelenésű, magukat jómódú üzletembernek kiadó személyek. Az édesanya rendszerint egy fizetésből neveli a gyerekeit, nehezen tartja fenn családját. Az elkövetők a gyerekek bizalmába férkőznek, anyjuknak házasságot ígérve csalják ki a lakásukat, azzal az ígérettel, hogy az ingatlan árából vállalkozást hoznak létre, abba természetesen beveszik az asszonyt is, s majd annak nyereségéből vásárolnak másik lakást.
Sajnos, újfajta módszerekkel is találkozunk: pl. a kocsmáros részegekkel, alkoholistákkal üres lapokat írat alá, amelyekre később szerződés kerül. Kirívóan megrázó esetek is előfordulnak: elfekvő osztályon dolgozó nővér a közvetlen haláluk előtt álló ápoltjaik lakásait szerzik meg ajándékozási szerződésekkel, majd elhamvasztatják őket.
Kölcsönszerződés helyett adásvétel
Vállalkozásuk elindítása vagy gondjai miatt számosan fordultak magánhitelezőhöz. A segítség sokszor érkezik az ismerős ismerősén keresztül szimpatikus, megnyerő külsejű egyén személyében. A kamat ugyan magas, de visszafizethetőnek tűnik. A fedezet rendszerint a sértett lakása, amely egyébként az egyedüli vagyona. A baj csak az, hogy az ügyvéd vagy a közjegyző előtt nem kölcsönszerződést kötnek, hanem adásvételi szerződést, úgy persze, hogy a szerződés első oldalát a kárvallott nem kapja kézhez (sok esetben a szerződés a sértett lakásának értékét, nem pedig a kölcsön összegét tartalmazza). Miután a bajba jutott nem tud fizetni, a lakás átszáll a kölcsönnyújtóra.
Idősek, betegek, alkoholisták kihasználása
Korlátozottan cselekvőképes sértetteket bírnak rá különböző módon lakásuk értékesítésére, a szerződéseket ügyvéd jegyzi ellen, de a jogügylet nem a sértett valós akaratát tükrözi. Az elkövetők a kiszolgáltatott személyek (öregek, betegek, alkoholisták, mentális betegek) bizalmába férkőznek, és megtévesztéssel, de akár fenyegetéssel vagy erőszakkal is, aláíratnak velük valamilyen szerződést (adásvételi, öröklési, ajándékozási stb.). A színjátékban gyakran részt vesz szociális gondozó, jó megjelenésű ügyvéd, vagy közjegyzői iroda. Mire a kisemmizett idős ember észbe kap, már az utcán, vagy egy alföldi tanyán találja magát. Ezekben az esetekben elsősorban nem a lakás-, hanem a pénzszerzés a tét. Jellemzően itt jelennek meg a szervezett bűnözői körök, s akár élet elleni bűncselekmények is bekövetkezhetnek.
Nagy értékű budai ingatlanok megszerzése
A nagy értékű telek- vagy lakóháztulajdonosok is áldozatul eshetnek a lakásmaffiának. A tipikus eset a következők szerint zajlik: egy erre – szakosodott” polgár megrendelés alapján végigjárja a budai vagy a Buda környéki utcákat, és érdeklődik ingatlanbefektetési lehetőségekkel kapcsolatban. Ennek során megtudja, hogy éppen mely telek tulajdonosa halt meg, hogy mely telkek tulajdonosai élnek, vagy tartózkodnak külföldön. A földhivatalnál beszerzi az ingatlan paramétereit, a tulajdonos adatait, majd a szerződéssel, amelyet a tulajdonos nevében egy egzisztenciáját vesztett személlyel némi pénzért aláírat, az ingatlan már kedvező áron értékesíthető bármilyen jóhiszemű vevőnek. Az idő múltával, amikorra a sértett ismét gyakorolni kívánná birtokjogát, döbbenten tapasztalja, hogy vadidegen emberek csalárd módon elidegenítették ingatlanát. A teljes körű bizonyítást nehezíti, hogy az ügyletet bonyolító nem ismeri a valódi megrendelőt, s hogy a – legalizálás” ingatlanközvetítő, földhivatali dolgozó és ügyvéd, vagy közjegyző bevonásával történik.
Hozzászólások