A jótállás az átlagosnál szigorúbb szankcióval biztosítja a szerződésszerű teljesítést. A törvényes szavatosságnál szigorúbb felelősség a kimentési lehetőség egészen szűk körre szorításában nyilvánul meg. Aki ugyanis a szerződés hibátlan teljesítéséért jótállásra köteles, ennek időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet szól.
A jótállás lényege
A Polgári Törvénykönyv 248. § (1) bekezdése a jótállás lényegét rögzíti, mely szerint, aki a szerződés hibátlan teljesítéséért szerződés vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, ennek időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. E szabályozás értelmében a jótállást érvényesítő jogosult csak a hiba meglétét köteles igazolni, és a jótállási kötelezettet terheli annak bizonyítása, hogy a hiba oka a teljesítést követően keletkezett. Így a bizonyítatlanságból eredő jogkövetkezmény jótállás esetén a kötelezettet terheli.
Ezzel szemben a kellékszavatosság esetén a szavatossági igényt érvényesítő jogosultnak kell a hiba fennállását bizonyítania, valamint azt, hogy az a dologban már a teljesítés időpontjában megvolt.
Ez azt jelenti, hogy a peres eljárás során, ha a felperes jótállásra alapítja az igényét, csak a hiba fennállását kell bizonyítania, minden egyéb körülmény igazolása az alperest terheli.
A részletszabályok
A rendelet hatálya az újonnan épített lakásoknak és lakóépületeknek a rendelet mellékletében meghatározott épületszerkezeteire, berendezéseire, valamint e lakóépületeknek szintén a rendelet mellékletében meghatározott lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire vonatkozik. A jogszabály a lakás fogalmának meghatározása esetén visszautal az országos településrendezési és építési követelményekről szóló jogszabályra, amely szerint a lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását; a főzést, mosogatást és az étkezést; a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot; az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását, a tervezési program szerint.
A lakáson kívül a kötelező jótállás kiterjed a tetőteraszra, pincére és padlástérre, lépcsőházra, folyosóra, mosókonyhára, hulladéktároló helyiségre, és a gépkocsitároló-helyiségekre (terem, teremgarázs), továbbá a gyermekkocsi- és kerékpártároló helyiségekre is.
A rendeletben meghatározott jótállási kötelezettség kiterjed az épületszerkezetekre, így a lakóépület alapjaira, falaira, födémszerkezeteire, burkolataira (ideértve a festést, mázolást és tapétázást), a lakóépület kéményeire, a szigetelésre, külső vakolatra, továbbá minden épületgépészeti berendezésre, a lakóépületek vonatkozásában a lakásokat kiszolgáló helyiségekre, illetőleg azok részeire, nyílászáró szerkezetekre, a lakóépület tetőzetére, az ereszcsatornákra, és esővízlefolyó vezetékekre.
Jótállás alá tartoznak ezen felül a lakás- és épületberendezések, mint például a főzőkészülékek (tűzhely, főzőlap), fűtőberendezések (konvektor, elektromos hőtároló kályha), melegvízellátó berendezések, az épületgépészeti berendezések (mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, wc-tartály stb.), szellőztetőberendezések (páraelszívó), beépített bútorok, redőny, napvédő függöny, központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezések a hozzá tartozó szerelvényekkel, víz-, szennycsatorna- és gázvezeték a hozzá tartozó szerelvényekkel, klímaberendezés, valamint az elektromos vezetékek és érintésvédelmi rendszerük.
A jótállás viszont kizárólag az újonnan épített lakásokra vonatkozik. A lakásfelújításra és tatarozásra e fenti jogszabály hatálya már nem terjed ki.
A vállalkozó felelőssége
A kormányrendelet értelmében a jótállási kötelezettség az építési szerződéssel építési, szerelési munka elvégzésére kötelezettséget vállaló személyt terheli. Ezáltal lehetővé válik, hogy a jótállás jogosultja kifogásával ahhoz forduljon, aki ténylegesen képes a hibát kijavítani. Építési szerződés hiányában pedig az építési, szerelési munka tényleges elvégzőjét, vagyis a vállalkozót terheli a jótállási felelősség.
A gyakorlatban azonban számos alkalommal előfordul, hogy a lakás építtetője vállalkozási szerződést köt a vállalkozóval a lakóépület felépítésére, majd az építtető értékesíti a vállalkozó által felépített ingatlanokat.
A lakás tulajdonosa jótállási jogokat az építési vállalkozóval szemben érvényesíthet, figyelemmel a rendelet 3. § (2) bekezdésére, míg a lakásokat értékesítő építtetővel szemben a szavatossági igényét terjesztheti elő.
A jótállás időtartama
A jótállás időtartama az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három év. Kérdésként fölmerülhet, hogy ha a megrendelő, az építtető a különféle szakipari munkákat más-más vállalkozóval végezteti el, a jótállási határidőt melyik időponttól kell számítani. Ekkor a kezdőidőpontnak az számít, hogy a vállalkozó az általa végzett munkát mikor adta át a megrendelőnek, vagy mi volt az épület teljes befejezésének az időpontja. A kormányrendelet tartalmából levezetve rögzíthető, hogy a 3 éves jótállás kezdő időpontja az a nap, amikor a vállalkozó az általa elvégzett munkát konkrétan a megrendelő részére átadja.
A jótállási jogok
A jótállás keretében, ha a vállalkozó hibásan teljesít, kijavítást, kicserélést, a munka ismételt elvégzését vagy árleszállítást lehet érvényesíteni. Amennyiben a hiba nem javítható, a kijavítást, kicserélést a kivitelező nem vállalta, vagy ezen kötelezettségének nem tud eleget tenni, a jogosult el is állhat a szerződéstől.
Az igényérvényesítés módja
A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás szintén jótállási jeggyel érvényesíthető. A vállalkozó a jótállási jegyet lakásonként, így társasházi lakások esetében albetétenként külön-külön köteles kiállítani, és az átadás-átvételi eljárás során a jogosultnak átadni. A jótállási jegy tartalmát a rendelet meghatározza, így abban szerepelnie kell az érintett lakásnak, egyéb helyiségeknek, épületrészeknek, berendezéseknek, szerkezeteknek; a jótállás alapján a jogosultat megillető jogoknak, az igényérvényesítés határidejének és feltételének; a jótállási jegyen fel kell tüntetni a vállalkozó és az általa javításra kijelölt szervezet nevét és címét, az átadás-átvételi eljárás befejezésének az időpontját, vagyis a jótállás kezdő időpontját.
Ha a jótállási jegyet a jótállásra kötelezett szabálytalanul állítja ki, vagy nem adja át a jogosult részére, ez a jótállási igényérvényesítést nem akadályozza, és a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét nem érinti. Ugyanakkor a rendelet a jótállásra kötelezett vonatkozásában további követelményeket is rögzít. Így például azt, hogy a vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján 15 napon belül köteles a hibát megvizsgálni, és a jogosult igényéről nyilatkozni. Továbbá a jogszabály kötelezővé teszi a vállalkozó részére, hogy a jótállási igényérvényesítésből eredő feladatát úgy végezze el, hogy a lakóépület, illetőleg a lakás használatát ne akadályozza.
Ha a vállalkozó a fenti kötelezettségeinek nem tesz eleget, sajnos a jogosult számára nem marad más lehetőség, minthogy bíróság előtt, peres úton érvényesítse a követelését. Természetesen az eljárás során kizárólag csak a hiba meglétét kell bizonyítania, ezáltal a helyzete a bizonyítási eljárás során sokkal kedvezőbb, mint az alperesé. Sajnos a jótállási igény érvényesítésének napjainkra mind gyakoribb akadálya, hogy időközben a jótállásra kötelezett vállalkozó felszámolás alá került, és így a jótállásból eredő kötelezettségét már nem képes teljesíteni.
Hozzászólások