A társasházak felújításánál gyakorta háttérbe szorítja a minőséget az ár. Farkas Tamás, a Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetségének elnöke szerint a kifogástalan munka garanciája csak az lehet, ha már a pályázat kiírásakor feltétel a minőség. Örömteli viszont, hogy a mai korszerűsítést már össze sem lehet hasonlítani egy tíz évvel ezelőttivel.
– Társasházak tömegei szorulnak felújításra, amit rendre a pénz, illetve a megegyezés hiányában halogatnak a tulajdonosok. Ha mégis egyetértésre jutnak, rendszerint választani kell: mekkora összegből és milyen munkát végeztessenek el. Mi alapján döntenek a lakók?
– Rendszerint a költséghatékony, olcsó megoldásra törekednek a társasházak és a lakásszövetkezetek egyaránt. A tulajdonosok arra ösztönzik a vezetést, hogy a legkisebb kiadást rója rájuk a szükségszerűen elvégzendő munka. A minőség, a minőségvédelem és a tartósság sajnos csupán másodlagos, harmadlagos szempont, a pénzszűke az esetek többségében háttérbe szorítja a hosszú távú érdekeket. Ehhez hozzájárul egyébként a közbeszerzési kötelezettség is, hiszen amikor állami támogatás segítségével valósul meg a beruházás, akkor ez követelmény. A közbeszerzési eljárás szabályai pedig ma mindenekelőtt az ár alapján tesznek különbséget az ajánlatok között. Ha tehát valaki megfelel az elvárásoknak, a legalacsonyabb összeget adó lesz a nyertes.
– Tehát a közbeszerzés szab gátat a minőségi munkának?
– A közbeszerzés sok esetben inkább csak színjáték. Az állami támogatások megszerzése érdekében benyújtott pályázatban ugyanis a lakásszövetkezet, illetve a társasház egy olyan kalkulációt nyújt be, amelyet szakemberek bevonásával készített el. A közbeszerzés során tehát a vállalkozó pontosan tudja, hogy mekkora összegnél kell alacsonyabbat megjelölnie a munka ellenszolgáltatásaként akkor, ha nyerni szeretne. Eleve magasabb árat nevez meg tehát az előzetes kalkulációban, hogy később annak alámehessen akkor, amikor ajánlatot ad. Ez meglehetősen kétes értékűvé teszi a pályáztatást, és nem szolgálja a minőséget.
– Ez azt jelenti, hogy nem is érhető tetten verseny a piacon?
– A szereplők viszonylag jól ismerik, hogy mi mennyibe kerül, ezt túllépni nemigen lehet, s olcsóbb árat sem lehet elérni akkor, ha jó minőséget vár el a ház. A közbeszerzés tehát inkább csak az állami pénzek felhasználásának egy kötelező eszköze.
– Olcsóbb megoldás azért mindig van…
– Valóban, ám nem biztos, hogy érdemes azt a vállalkozót választani, aki lényegesen olcsóbban dolgozik, hiszen nem feltétlenül párosul igényességgel. Ám az sem jár el helyesen, aki abból indul ki, hogy a jó ár rossz minőséget von maga után. Elképzelhető például, hogy a rendkívül versenyképes árat a cég megfelelő minőségbiztosítása, racionalizált működése tudja biztosítani.
– Mennyire jellemző ma ez?
– Egyelőre még kevéssé. Éppen ezért több civil szervezettel közösen kezdeményezi a Lakásszövetkezetek és Társasházak Országos Szövetsége azt, hogy ne indulhassanak a közbeszerzési pályázatokon olyan cégek, amelyek a legalapvetőbb kritériumoknak nem felelnek meg. A cél, hogy csak olyan vállalkozók nyújthassanak be pályázatot, akik valamilyen módon tudják igazolni munkájuk minőségét. A legjobb eset természetesen az, amikor maga a cég minősített, így ugyanis már a megbízott kiléte garancia a kifogástalan munkára, de szívesen látjuk az olyan beadványokat is, amelyek készítője az alkalmazott technológiáról és az anyagokról tudja igazolni azok minőségét. Azt kellene elérni, hogy már a pályázati kiírás követelje meg: csak olyan vállalkozás nyerhet, amelyik tanúsítvánnyal igazolja munkája minőségét.
– Miként lehetne ezt elérni?
– Azzal, hogy a pályázatok esetén kitétel legyen: az ajánlattevő csak a minősített körből kerülhet ki. Mindaddig utólag nincs mit tenni, néhány év múlva derül csak ki, milyen munkát végeztek.
– A kifogástalan munka azonban biztosan drágább. Elfogadják ezt a társasházak és a lakásszövetkezetek?
– Nem feltétlenül lesz érdemi áremelkedés, s ha lesz is, hosszabb távon biztosan megtérül a különbözet. Igaz, lehet, hogy a felújítás elvégzésekor 5 százalékkal többet kell a lakások tulajdonosainak letenniük az asztalra, ám az élettartamot figyelembe véve mindenképpen ez a jó döntés.
– Milyen arányú a minőségi munka a mai felújítások között?
– Tapasztalataim szerint a házak 20-30 százaléka lehet maradéktalanul elégedett azzal, ahogy elvégezték a rájuk bízott munkát a kivitelezők. A többi esetben szinte biztosan utómunkára, pótmunkára van szükség. Olyan ez, mintha önmaguk érdekei ellen cselekednének a társasházak és lakásszövetkezetek, amikor túlságosan takarékoskodnak. Ám anyagi helyzetüket ismerve nem tudnak vagy nem mernek tovább merészkedni. Érdekesség egyébként, hogy az 1000-1500 lakásosnál nagyobb házak jellemzően komplex, szakmailag előkészített felújításokra vállalkoznak, az 500-1000 lakásosak esetén vegyes a kép, a leggyengébb minőségű felújítások a 100-500 lakásos házakat jellemzik, s végül az ennél kisebbeknél újra előtérbe kerül a minőség. Már csak azért is, mert kisebb közösségben könnyebben meggyőzik egymást az emberek. Egyébként jó irányban haladunk, egy mai korszerűsítést egyébként össze sem lehet hasonlítani egy tíz évvel ezelőttivel, és segíti a társasházakat a finanszírozási lehetőségek mind szélesebb kínálata és variálhatósága is.
Hozzászólások