Jelentősen megszaporodott az eladásra kínált használt lakások száma az elmúlt időszakban. Ez törvényszerűen azzal jár, hogy mind hosszabb időbe telik, míg sikerül túladniuk megunt otthonukon a költözni vágyóknak. Ennek ellenére a piaci tapasztalatok szerint nemigen csökken az ár. A tavasszal megszokott élénkülés ugyan valamelyest idén is érzékelhető, ám a helyzet csak kismértékben javult.
Pang az ingatlanpiac. Az átlagosnál sokkal rosszabb a kereslet-kínálat aránya – legalábbis az eladni vágyók szempontjából. Tévhit azonban, hogy csupán a gomba módra szaporodó új építésű projektekben nehéz értékesíteni a lakásokat. Éppúgy nehéz dolguk van azoknak, akik eddigi otthonuktól szabadulnának, hiszen nem – pörög – a használt lakások piaca sem.
Nehéz eladni
Hosszú hónapokig tartó periódusra kell felkészülniük a költözni vágyóknak. Mindez alapvetően abból adódik, hogy 2004-ben jelentősen megemelkedett a használt lakások kínálata. A potenciális vevőknek tehát bőven volt miből válogatniuk, s mivel számuk alaposan elmaradt az eladókétól, ezért egyre hosszabb időbe telik egy lakás értékesítése. Mindez egyébként közvetetten kihatással van az új építésű ingatlanok piacára is, hiszen a gyűrűző hatás magától értetődően fékezi az újlakáspiac élénkülését.
Ez jól érzékelhető most is, annak ellenére, hogy a tavasz rendszerint élénkülést hoz. A Fészekrakó program keretében április elejéig 943 szerződést kötöttek a hitelfelvevők a bankokkal, ami hét-nyolc hét alatt nem rossz eredmény, áttörést azonban nem eredményez a használt lakások piacán. Sokatmondó, hogy a legfrissebb felmérések szerint az átlagos négyzetméter irányár 2005. első negyedévében 258,7 ezer forint volt, míg tavaly 256,6 ezer forintot kértek négyzetméterenként a budapesti lakások eladói. A használt lakások tekintetében észlelhető tendencián nincs mit csodálkozni, hiszen több piaci szereplő egybehangzó véleménye szerint az új lakások vásárlói 25-30 százalékban régi otthonuk értékesítéséből teremtik elő a megvásárolni kívánt lakás árának nagyobbik részét. (A többiek első saját tulajdonú otthonukat vásárolják, mások befektetési céllal veszik második, harmadik lakásukat.)
Érthető tehát, hogy a használt lakások terén tapasztalható értékesítési nehézségek sokakat maradásra kényszerítenek, hiszen ha nem tudják eladni otthonukat, nincs miből megtenni az első lépéseket a költözéshez. Ezt felismerve vetették be legújabb trükkjüket az új ingatlanok értékesítői: a használt lakások beszámításának módszerét. Ennek segítségével ugyanis gyakorlatilag készpénz nélkül cserélhet gazdát egy ingatlan. Nem kell hónapokon keresztül várakozni, a régi otthonból azonnal az újba lehet költözni. A használt lakás értékét pedig a fejlesztő beszámítja a kiszemelt otthon árába, s csak a fennmaradó értéket törleszti a család. A használt lakást aztán az építőipari vállalkozó felújítja, s az esetek túlnyomó részében eladja, ritkábban bérbe adja.
Nem csökkenő árak
Figyelemre méltó, hogy a hosszú várakozási idő ellenére nemigen engednek áraikból a tulajdonosok. Igaz, nem is nagyon tudják emelni azokat: mindössze az infláció mértékével azonos ütemű volt a drágulás a használt lakások körében. Egy év alatt a kínálati árakat összevetve mindössze 4,7 százalékos drágulás volt észlelhető – tájékoztatott Tilk László Géza. A Magyar Ingatlanmédia, Ingatlanpiaci Információ- és Adatszolgáltató Szövetség ügyvezető elnöke hozzátette: az árak reálértékű stagnálása már négy év óta tartó folyamat, aminek fő magyarázata, hogy az emberek legnagyobb vagyontárgya a lakás, nem szívesen adják el azt veszteséggel. A használt lakások iránti kereslet visszaeséséhez vezetett az is, hogy az államilag támogatott hitelek felső határát 15 millió forintról 5 millióra csökkentették – tette hozzá Tilk László Géza. Megerősítik ezt az értékesítők is. Valamelyest kompenzálta ezt, hogy megjelentek a deviza alapú hitelek, amelyek forint alapú társaiknál jóval kedvezőbb lehetőséget kínálva ösztönöztek vásárlásra.
A szigorítás és a stagnáló árak egyidejű hatása fokozottan jelentkezett a piacon, mind nagyobb kínálatot generálva. Tilk László Géza szerint érdekes ellentmondás, hogy miközben a forgalmazók csökkenő keresletről számolnak be, aközben a bankok soha nem látott mértékű rekordhitelezést jeleznek. Ez többek szerint nem kis mértékben abból származik, hogy a lakás árának mind nagyobb hányadára vesznek fel hitelt a vásárlók.
80-on felül, vagy 40-en alul
A tendencia egyébként változatlan, a használt lakások között mindenekelőtt a nagy alapterületű belvárosi és a kis alapterületű, 30-40 négyzetméteres lakások keresettek – áll az ECOSTAT Gazdaságelemző és Informatikai Intézet elemzésében. Szintén gyorsan eladhatóak a lakótelepi kisebb lakások. Ezek elsősorban azért vonzóak, mert kedvező áron elérhetőek, ugyanakkor sokkal nehezebb gazdát találni az ötven négyzetméter feletti panellakásoknak. Aki ezektől szeretne megválni, türelmesnek kell lennie, hiszen a viszonylag magas rezsiköltség sokakat elrettent.
A használt lakások piaci túlkínálata szakértők szerint éppen úgy a fizetőképes kereslet hiányával magyarázható, mint az új lakásoké. A támogatások többszöri csökkentése, a hiteltörlesztés miatt érzett bizonytalanság is visszavetette a keresletet. Mindez összefügg a gazdaság általános állapotával és az alacsony keresetekkel, hiszen tudvalévő, hogy miközben az ingatlanárak már közelítenek a nyugatihoz, addig a jövedelmek alaposan elmaradnak az uniós átlagtól.
Hozzászólások