Sajnos a gyakorlat azt mutatja, hogy szinte nem létezik hiba vagy hiányosság nélkül megépített épület. Egy-két éven belül megjelennek az új szerkezeteknél az épületfizikai okokból eredő garanciális és szavatossági problémák. Gyakori, hogy a lakás vételárának kiegyenlítését követően a beruházó már csak egy vagyon nélküli projektcéget „vegetáltat”, vagy felszámolással jogutód nélkül megszűnik.
Új lakásvásárlás esetén szükségszerű informálódni arról, hogy ki az építtető vagy beruházó, ki a kivitelező, és az rendelkezik-e korábbi referenciákkal. Gyakori ugyanis, hogy az építtető, illetve a beruházó csak egy-egy épület vagy lakópark építésére hoz létre egy projektcéget, és párhuzamosan hasonló tevékenységet végző, azonos, vagy más székhelyen is bejelentett cégkört is üzemeltet. Ez visszaélésre adhat lehetőséget.
Eltűnő beruházók
A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás szabályairól szóló 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet szerint a lakás célját szolgáló építményeknél az átadás-átvételtől számított egy éven belül kötelező a garanciális felülvizsgálati jegyzőkönyvben foglalt hibák kijavítására fedezetet biztosítani, akár más kivitelezővel történő elvégeztetéssel, vagy a tulajdonosok felé történő pénzbeli megváltással. Ez esetben a hibaelhárítást a lakás tulajdonosa rendezheti.
Amennyiben az épület beruházója az épület átadását követően „eltűnik”, a tulajdonos már csak nagy nehézséggel tudja közvetlenül érvényesíteni az építtető-beruházón keresztül a jogszabály által előírt jogos igényeiket. Vagy a polgári peres eljárás hosszadalmas jogi procedúráját választja szakértők bevonásával, vagy saját költségen elvégezteti az építtetőt terhelő feladatokat. Az idő múlásával ugyanis az állagromlás tovább fokozódhat – ezzel újabb anyagi terheket róva a tulajdonosra. Mivel manapság az új ingatlanok fedezete jórészt lakáshitel, a magas törlesztőrészlet mellett ilyen esetben a tulajdonosoknak a garanciális munkák költségét is viselniük kell, nem is szólva a devizahitel törlesztőrészletének további emelkedéséről.
Banki kaució vagy pénzvisszatartás
Magyarországon még nincs szabályozva – de egyre gyakoribb – az olyan beruházó-kivitelező közötti szerződés, amely négyzetméterre lebontva, összegszerűen számszerűsíti a garanciális munkák értékét, és azt kaucióként banki letétbe helyeztetik, vagy a vállalási költség meghatározott százalékának kifizetését visszatartják.
A lakásépítési kormányrendelet értelmében a közös képviselet peren kívüli megegyezést javasolhat, amelynek biztosítéka az elkülönített banki letétbe helyezett összeg.
A Ptk. 305. § (1) bekezdése értelmében olyan teljesítés tekinthető hibásnak, amely a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott követelményeknek.
Az építési és szakipari munkák minőségi követelményeit szabványok írják elő, a munka minőségi követelményeinek kielégítésétől függő I., II., III. osztályba, és osztályon kívüli besorolásával.
A szabványok a minőségi osztályozástól független, illetve attól függő követelményeket írnak elő.
– Amennyiben a szerkezet a minőségi osztályozástól független követelményeknek sem felel meg, az nem megfelelő, alkalmatlan, nem javítható, csak cserélhető, illetve bontás után újra megvalósítható. Az ilyen esetekben alkalmazható levonás mértéke – az újraalkalmazható anyag mértékétől függően – 100 százalék.
– II. osztályú munka esetén az alkalmazható levonás mértéke 8 százalék.
– III. osztályú munka esetén az alkalmazható levonás mértéke: 15 százalék.
– Osztályon kívüli, de még használható munka esetén az alkalmazható levonás mértéke: 25 százalék.
– Osztályon kívüli, de részben használható munka esetén: 50 százalék.
– Kontár munka esetén (vállalkozási engedély, telephely fenntartás és garanciavállalás nélkül) a kialakult gyakorlat szerint alkalmazható levonás mértéke: 50 százalék.
Minőségi tanúsítvány
Fontos megemlíteni az épületet alkotó, helyszínen készített vagy előre gyártott szerkezetekre és berendezésekre, illetve azok létrehozásánál felhasznált termékekre és anyagokra vonatkozó 11/1985. (VI. 22) EVM-IpM-MÉM-BkM rendeletet is. E jogszabály az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek kötelező alkalmassági idejéről szól, tételesen felsorolva, hogy milyen jótállási – azaz alkalmassági – idők tartoznak a három, öt, és tízéves szavatossághoz.
Egyik legfontosabb jogszabály a minőség védelmére a 3/2003. (I. 25.) MB-GKM-KvVM együttes rendelet, amely az építési termékek műszaki követelményeinek megfelelőségi igazolásának, valamint forgalomba hozatalának és felhasználásának részletes szabályairól szól. A jogszabály kötelezővé teszi az építtető-beruházó (lakásértékesítő) számára, hogy az épületbe beépített valamennyi anyag, termék minősítő tanúsítványát őrizze meg, és a lakás átadását követően felmerülő garanciális jogok, minőségi kifogások érvényesítéséhez szükség esetén adja át a lakás tulajdonosainak.
Összefoglalva a tanulságokat: kész lakásingatlan vásárlása esetén a vásárló kellő körültekintéssel járjon el a beruházó (ingatlanbefektető) cég kiválasztásánál, alaposan tájékozódjon az építési körülményekről és az eladó megbízhatóságáról.
Hozzászólások