Tömegesen elszaporodtak az utóbbi időszakban a jelzáloghitelek, s nem csupán azok, amelyeket lakáscélra vesznek fel. Kétségkívül ingatlanvásárlás vagy építkezés céljával fordulnak jelzáloghitelért a leggyakrabban, de egyre többeknek megéri más finanszírozási igényük esetén is ezt a hiteltípust választani. Előnye, hogy segítségével olcsóbb lehet a kölcsön, hátránya viszont, hogy nemfizetés esetén otthonát kockáztatja az ügyfél.
A jelzáloghitelről rendszerint két dolog jut az emberek eszébe: egyfelől az, hogy ez a legkockázatosabb hitel, hiszen otthonát – jobb esetben más ingatlanát – kénytelen biztosítékul felajánlani a banki forrásért cserébe. Másfelől pedig az, hogy sokaknak ez az egyetlen esélyük arra, hogy továbblépjenek, megvegyék, jobbra cseréljék, vagy adott esetben felújíthassák otthonukat. Nem véletlen, hogy ennyire kettős a jelzáloghitel megítélése, hiszen a legtöbben ódzkodnak ugyan tőle, ám elkerülni aligha tudják a felvételét.
Fedezet az ingatlan
Érdemes tehát tisztában lenni azzal, miről is van szó valójában. A jelzáloghitel lényege, hogy a bank kölcsönt folyósít ügyfelének, aki ezért fedezetül ingatlanját adja biztosítékul. Persze az esetek többségében kérnek mellé munkáltatói igazolást is a hitelintézetek, hogy meggyőződjenek arról, valóban fizetőképes-e az ügyfél, tehát rendszeresen fogja fizetni a részleteket. Az utóbbi időben számos olyan hitelkonstrukciót vezettek be, amelyeknél nem feltétlenül elvárás a jövedelemigazolás, s tisztán fedezet alapon hajlandóak kölcsönt folyósítani a bankok. Igaz, ez esetben törvényszerű, hogy drágább lesz a banki forrás, ami magasabb kamatokban, illetve kezelési költségben testesül meg.
1 millióért is árverezhetnek
A jelzáloghitel lényege tehát az, hogy az ingatlanra jelzálogjogot jegyeznek be, s ez garantálja, hogy a bank visszakapja a pénzt. A lakást vagy házat a család a korábbihoz hasonlóan teljes körűen használhatja – és persze a tulajdonos is a régi marad – mindaddig, amíg gördülékenyen történik az adósság visszafizetése. Azaz amennyiben a teljes tartozást visszafizeti az ügyfél annak kamataival és más járulékos költségeivel együtt, akkor soha nem kerül sor a jelzálogjog érvényesítésére, s a törlesztés lezárultával egy, a banktól kapott engedély birtokában töröltetheti azt.
Fontos tudni, hogy jelzálogjogot csak az ingatlan egészére lehet bejegyezni, annak kisebb vagy nagyobb részére nem. Azaz ugyanolyan érvényű egy kisebb és egy nagyobb értékben bejegyzett jelzálogjog, függetlenül attól, hogy az az ingatlan értékének mekkora részét teszi ki. Amennyiben tehát egy 16 millió forintos lakásra 1 millió forintos tartozás miatt jegyeztek be jelzálogjogot, az éppúgy az ingatlan elárverezésével jár indokolt esetben, mintha ugyanarra az otthonra például 6 milliós jelzálogot jegyeztek volna be.
Ritka a végső megoldás
A vevő számára kétségkívül az a legnagyobb kockázata a jelzáloghiteleknek, hogy a fizetés elmaradása esetén a bankok ezt a megoldást választják. Nem kell azonban attól tartani, hogy elhamarkodottan vágnának bele ebbe a procedúrába a hitelintézetek, hiszen egyértelmű: a folyósítók és a hitelfelvevők egyaránt akkor járnak jól, ha a futamidő időszaka alatt rendszeresen, megfelelő ütemezéssel fizetik vissza a kért és kapott összeget az adósok, s nem történik abban elmaradás.
A bank számára ugyanis sokkal költségesebb, ha az adósság fedezetének elárverezésével, az adósság harmadik személyen keresztüli behajtásával szeretné visszakapni a pénzét. Éppen ezért ameddig csak mód van rá, hajlandóak egyeztetni az ügyfelekkel az esetleges más megoldásokról. Szóba jöhet a többi között a hitel átütemezése, vagy például egy átmeneti munkanélkülivé válás esetén meghatározott időre a tőketörlesztés felfüggesztése. Mindez azonban csak indokolt esetben fogadható el a bankok számára, a fizetés szüneteltetésének kérését tehát indokolni kell. Persze annak is ára van, ha valaki késik a hitellel, ilyenkor ugyanis késedelmi kamatot, tartósabb mulasztás esetén pedig egyéb büntetési tételeket is felszámítanak. Aki ennél is hosszabb időre és nagyobb összeggel marad el, az semmiképpen sem úszhatja meg, hogy költöznie kelljen, ám ez a gyakorlatban meglehetősen ritkán fordul elő.
Nem csak lakáscélra
A jelzáloghitelek rendkívül népszerű konstrukciók, és egyre jobban terjednek nem lakáscélú felhasználás esetében is. Ennek hátterében az áll, hogy a biztos fedezet miatt a bankok nem számítanak fel olyan magas költségeket, mint amilyenek a személyi kölcsönöket, a folyószámlahiteleket vagy az áruhiteleket terhelik. Ezért sokan gondolnak arra, hogy emellett teszik le a voksukat a drágább konstrukciók helyett. Ez persze csak akkor ésszerű megoldás, ha nagyobb összegre van szüksége a családnak. Egy hűtő- vagy mosógép vásárlásánál például biztosan nem éri meg ezt választani, de több százezres tétel esetében már érdemes elgondolkodni. Azt kell ugyanis mérlegelni, hogy a jelzáloghitelnek a kezdeti költségei között számolni kell a jelzáloghitel tipikus kiadásaival, így egyfelől az értékbecslés díjával, másfelől a jelzálogjog bejegyzésének díjával – utóbbival abban az esetben, ha nem lakáscélra kéri és kapja azt az ügyfél.
Az elmúlt egy-két év slágere az adósságrendező hitel, amelynek lényege, hogy összevonják a korábbi, drága hiteleket egy olcsóbb konstrukció keretében. Márpedig a legkedvezőbb árat a jelzáloghiteleknél lehet elérni, bár ez esetben is számolni kell azzal, hogy lesz elidegenítési tilalom és banki zálogjog az ingatlanon.
Hozzászólások