Tetőtérbeépítés, közös tulajdon elidegenítés

Tetőtérbeépítés, közös tulajdon elidegenítés

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Ismét reneszánszát éli – különösen Budapest belvárosában – a tetőtérbeépítés, az üres tetőterek lakásokkal történő beépítése, hasznosítása. Ezen lakáskialakítás jellegzetes, különleges előnyöket – városi panoráma, tetőteraszok – biztosít a vásárlók számára. Rendkívül speciális engedélyeztetési, építészeti, jogi és – az eredeti társasházi tulajdonostársak és az építtető közötti – érdekegyeztetési feladatokkal kell azonban a beruházóknak megbirkózniuk. Az alábbiakban a jelenlegi jogszabályi háttér kerül ismertetésre, megerősítve a már sokszor elhangzott azon javaslatokat, amelyek elfogadása megkönnyítené ezen beruházások megvalósítását.

ger720-1


I. A Társasházi törvénynek az alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezései
A hatályos társasházi törvény, a 2003. évi CXXXIII. tv. 10. § tartalmazza a társasházi alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezéseket. A tetőtérbeépítés során azért van szükség társasházi alapító okirat módosítására, mert a (be nem épített) tetőterek társasházi közös tulajdonban vannak. Első lépésként a társasházi közös tulajdonból kikerülnek ezen épületrészek és külön tulajdonba kerülnek. Célszerűen a beruházó által adott biztosíték – például a tulajdonostársaknak/társasháznak a tetőtér ellenértékeként szolgáltatott felújítási munkálatok értékének megfelelő összeg letétbe helyezésével – nyújtása ellenében a tulajdonostársak hozzájárulnak ahhoz, hogy a tetőtér a beruházó külön tulajdonába kerüljön.

A törvényhely az alábbiak szerint szabályozza a társasházi alapító okirat módosítást:
„10. § (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.” Ezen (általános) rendelkezésből az következnék, hogy csak egyhangú döntéssel lehet az alapító okiratot módosítani, a tetőteret kivenni a közös tulajdonból és külön tulajdonba helyezni.

A 10. szakasz második bekezdése azonban lehetőséget ad arra, hogy kisebb arányú döntéssel is módosítható legyen az alapító okirat:
„(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.”

Látható tehát, hogy elég a tulajdonostársak kétharmadának igenlő szavazata, hozzájárulása a módosításhoz – azonban csak akkor, ha ezen kétharmados arányú módosítási lehetőséget már tartalmazza a társasházi alapító okirat. Nyilvánvaló, hogy a tetőtébeépítéssel kapcsolatos leggyakoribb problémákat ez a rendelkezés nem oldja meg, hiszen a könnyítés, azaz hogy kétharmados döntéssel is sor kerülhessen az alapító okirat módosítására és az elidegenítésre, csak akkor alkalmazható, ha már az alapító okirat ezen rendelkezést tartalmazza, ehhez azonban egyhangú döntés szükséges.

További lehetőséget a törvényhely következő bekezdése ad:
„(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.”

Ha tehát a társasház nem olyan alapító okirattal rendelkezik, amely tartalmazza a kétharmados döntési lehetőséget, akkor nagyobb arányú, négyötödös döntés szükséges az alapító okirat módosításához és az értékesítéshez. Fontos, hogy a tetőtér külön albetétbe vételét és annak a beruházó részére történő értékesítését tartalmazó közgyűlési határozat is olyan döntés, amellyel szemben a kisebbségben maradt (az alapító okirat módosítása és/vagy az értékesítés ellen szavazó) tulajdonostársak bírósághoz fordulhatnak. Kereseti kérelmük csak akkor lesz alapos, ha bizonyítani tudják, hogy az alapító okirat módosítás és/vagy az értékesítés jogszabályba, az alapító okiratba, szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

Az ingatlan-nyilvántartásba akkor lesz bejegyzésre alkalmas az alapító okirat módosításáról, a tetőtér értékesítéséről rendelkező döntést tartalmazó okirat, ha azt ügyvéd ellenjegyezte, vagy közokiratba foglalták.

Végezetül a jogszabályhely peres eljárással történő külön tulajdonba vétel lehetőségét is tartalmazza az alábbiak szerint:
„(6) A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.” E megoldás nem kerül alkalmazásra tetőtérbeépítési beruházások során, ugyanis e pert csak tulajdonostárs indíthatja meg.

II. A jogszabályi megoldások, gyakorlat nehézségei, javaslatok
A jelenlegi ingatlanügyi hatósági gyakorlat megköveteli, hogy fentiek szerinti döntéseket tartalmazó okiratok tartalmazzák a tulajdonostársak széles körű adatait, így nevüket, születési nevüket, anyjuk születési nevét, a tulajdonostársak születési helyét és idejét, lakcímét, az értékesítésre tekintettel a személyi azonosítóját. Rendkívüli módon megnehezíti a fenti adatok szükségessége a – bejegyzésre alkalmas – okirat létrejöttét. Az elmúlt évtizedekben többször felmerült annak a lehetősége, hogy maga a társasház, mint elkülönült jogalanyisággal rendelkező személy legyen az alanya a tetőtér értékesítésére irányuló tulajdonjog átruházási szerződésnek. Felmerül, hogy ha közös tulajdonban álló ingatlanrészre, helyiségre például bérleti szerződés megköthető, az elidegenítésre irányuló szerződés miért nem. Álláspontom szerint amennyiben a tulajdonostársaknak a közös tulajdonban álló ingatlanrészekhez kapcsolódó hasznosításra (bérbeadásra) irányuló tulajdonosi joga esetében a társasház jogalanyisággal bír, a közös képviselet a szerződést megkötheti, alappal vethető fel, hogy a rendelkezési jog (tulajdonjog átruházás) esetében is így kellene ennek lennie. Jelentősen megkönnyítené a tetőtérbeépítési beruházások döntéseit tartalmazó, bejegyzésre alkalmas okiratok létrehozását, ha – tulajdonjog átruházás esetén is – a társasház lenne a jogalany és nem az egyes tulajdonostársak. Ebben az esetben nem lenne szükség az okiratokban a fentiek szerinti személyi adatokra, illetőleg a társasház képviseletét ellátó személy/személyek lennének jogosultak az aláírásra. Meggyőződésem szerint a tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonosi közösség érdekeinek védelmét a kialakítandó döntéshozatali szabályok képesek lennének biztosítani.

Alátámasztja a társasházi jogalanyiságnak a tulajdonjogátruházásra történő kiterjesztését a társasházi törvény azon rendelkezése is, hogy a közös költség tartozást felhalmozó tulajdonostárs ingatlanára a társasház, mint önálló jogalany javára bejegyezhető/bejegyzendő jelzálogjog. Vitatható, hogy ha jelzálogjog bejegyezhető a társasház javára, akkor tulajdonjog miért nem – arra is tekintettel, hogy a zálogjogosultnak lehetősége van a tulajdonjog átruházására, de lehetősége van még a zálogtárgy tulajdonjogának is a megszerzésére. Végezetül megalapozottá teszi a társasház, mint önálló jogalanynak a tetőtér elidegenítési szerződésbe félként történő bevonását, hogy a kialakult gyakorlat szerint a tetőtér ellentételezése a társasház társasházi közös tulajdonának felújítása.

2014. december


Dr. Erdélyi György
ügyvéd
bank-szakjogász
ingatlanforgalmi szakjogász
társasági szakjogász
adójogi szakjogász
családjogi szakjogász
biztosítási szakjogász


Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Széllkapu függőkerttel, találkozóhelyekkel

A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A fenntarthatóság érdekében elsősorban honos, a városi klímát és az ökológiai adottságokat jól tűrő fákat és cserjéket, illetve úgynevezett stressztűrő évelőfajokat választva sokszínű, biodiverz környezet jött létre mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel. A rengeteg pad, a lankás részeknek nézőtérjelleget adó ülőtámfalak és a tér tagoltsága lehetővé teszi, hogy a parkban több program is fusson egy időben, különböző helyszíneken. A sétautak három, gomba formájú, árnyat adó építményben futnak össze, tetejükön napelemekkel, így tágas, agóraszerű találkozóhely jött létre. A megnyíló kétszintes Millenáris2 mélygarázs 500 gépkocsi befogadására alkalmas, ezzel helyreállítva a terület beruházás előtti parkolóhelyszámát. Nagyobb összefüggő állomány a százötven díszcseresznye fa, amelyek cseresznyevirágzás idején különleges hangulatot árasztanak, de vannak a területen nagyobb méretű lepényfák, tölgyek, fenyők, almák, nyírek és gyertyánok is. Emellett ötvenezer évelő növény, rengeteg díszfű, nagyméretű cserje és negyvenezernél több hagymás növény színesíti a nagyközönség előtt is megnyíló parkot. A Széllkapu terveit a TSPC Mérnökiroda, Kádár Mihály és Könözsi Szilvia készítette. A park tájépítészei, Majoros Csaba és Balogh Andrea változatos domborzatú parkot terveztek. A bevásárlóközpont felé méretes függőkertet építettek, amelynek akár panorámalifttel is megközelíthető felső szintjéről kilátás nyílik a Margit körút, a Vár és a budai hegyek felé. A szemközti oldalon, a park középső traktusában elhelyezett vízfelület felé déli irányba lejtő, pihenésre alkalmas domboldalt alakítottak ki. Nem messze a tótól kapott helyett a párásító fúvókkal is felszerelt vízjáték. A színes fényekkel megvilágított, programozható vízsugarak dizájnbetonlapokból törnek elő, amelyek felületébe stilizált növény- és állatfajtákat megjelenítő grafikákat martak. {igallery id=4799|cid=1101|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új kilátó a Naplás-tó partján

A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A Naplás-tó Budapest legnagyobb kiterjedésű állóvize, valójában a Szilas-patak árvízvédelmi tározója Cinkota mellett, amely mára a fővárosiak egyik kedvenc pihenőhelyévé nőtte ki magát, nem mellesleg pedig színes állat- és növényvilága miatt is érdemes meglátogatni. A tó és közvetlen környezete 1997 óta természetvédelmi terület, a cinkotai parkerdővel és a Merzse-mocsárral együtt számos vízimadár fontos pihenőhelye a tavaszi és őszi madárvonulási időszakban. A kilátó megvalósítását a fővárosi Tér-Köz pályázat és a XVI. kerületi önkormányzat finanszírozása tette lehetővé, terveit a Robert Gutowski Architects készítette, a kivitelező pedig a Prédikálószéki-kilátót is építő Fitotron System Kft. A terepi munkálatok a szükséges engedélyek birtokában augusztus első hetében indultak, a várható befejezés és átadás idén ősszel lesz. A kilátó koncepciójának megfogalmazása során a helyszín adottságait figyelembe véve fontos szempont volt, hogy a kilátó a fák fölé magasodjon, ezzel teljes panorámás kilátást téve lehetővé a környékre. Ez az átalakulás az erdők funkcióját és az erdei turisztikai lehetőségeket is megváltoztatja: szerencsésen felértékelődnek, ökológiai és turisztikai szempontból egyaránt méltó helyükre kerülhetnek a főváros pesti oldalának erdőterületei. {igallery id=4799|cid=1102|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új Duna-híd épül

Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Miközben Budapest belvárosi szakaszán megközelítőleg egy kilométerenként található átkelési lehetőség, délebbre csaknem tíz kilométer választja el egymástól a Rákóczi hidat és az M0 gyűrű déli hídját, ráadásul a déli városrészek között a mai napig nincs a városhatáron belüli közvetlen összeköttetés. Csepel immár hetven éve vár arra, hogy Budapesten belül végre átkelő épüljön a budai kerületek felé. Az új Duna-híd megépítéséről 2018 decemberében határozott a kormány, s míg a Rákóczi híd építésekor a villamos vonal kiépítését csak a híd átadása után húsz évvel pótolták Újbudára, addig az új Duna-híd esetében a hídon átvezető villamos vonalat már a híddal együtt tervezteti a kormány. Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelő államtitkár szerint az új híd önmagában is 50 ezernél is több autóval csökkentheti a belváros autóforgalmát. A budai Galvani utca és a pesti Illatos út vonalában épülő híddal közvetlen villamos összeköttetés jön létre Buda, Csepel és Dél-Pest között. A tervezendő négy kilométer hosszú villamos vonal Budán a Fehérvári úti villamos pályáról leágazva a Galvani utcán át Csepelen a Weiss Manfréd útnál a H7-es HÉV-et, a Soroksári útnál a H6-os, és a Kunszentmiklós-Tass elővárosi térséget kiszolgáló 150-es vasútvonalat is keresztezve a szakaszon 5 új akadálymentes megállópárt kap. Az utazási idő rövidülésével az érintett településrészek lakói könnyebben jutnak el a szomszédos kerületbe dolgozni, tanulni vagy éppen vásárolni; a felesleges kerülők megszűnésével pedig az autók károsanyag-kibocsátása is csökken.