Tetőtérbeépítés, közös tulajdon elidegenítés

Tetőtérbeépítés, közös tulajdon elidegenítés

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Ismét reneszánszát éli – különösen Budapest belvárosában – a tetőtérbeépítés, az üres tetőterek lakásokkal történő beépítése, hasznosítása. Ezen lakáskialakítás jellegzetes, különleges előnyöket – városi panoráma, tetőteraszok – biztosít a vásárlók számára. Rendkívül speciális engedélyeztetési, építészeti, jogi és – az eredeti társasházi tulajdonostársak és az építtető közötti – érdekegyeztetési feladatokkal kell azonban a beruházóknak megbirkózniuk. Az alábbiakban a jelenlegi jogszabályi háttér kerül ismertetésre, megerősítve a már sokszor elhangzott azon javaslatokat, amelyek elfogadása megkönnyítené ezen beruházások megvalósítását.

ger720-1


I. A Társasházi törvénynek az alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezései
A hatályos társasházi törvény, a 2003. évi CXXXIII. tv. 10. § tartalmazza a társasházi alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezéseket. A tetőtérbeépítés során azért van szükség társasházi alapító okirat módosítására, mert a (be nem épített) tetőterek társasházi közös tulajdonban vannak. Első lépésként a társasházi közös tulajdonból kikerülnek ezen épületrészek és külön tulajdonba kerülnek. Célszerűen a beruházó által adott biztosíték – például a tulajdonostársaknak/társasháznak a tetőtér ellenértékeként szolgáltatott felújítási munkálatok értékének megfelelő összeg letétbe helyezésével – nyújtása ellenében a tulajdonostársak hozzájárulnak ahhoz, hogy a tetőtér a beruházó külön tulajdonába kerüljön.

A törvényhely az alábbiak szerint szabályozza a társasházi alapító okirat módosítást:
„10. § (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.” Ezen (általános) rendelkezésből az következnék, hogy csak egyhangú döntéssel lehet az alapító okiratot módosítani, a tetőteret kivenni a közös tulajdonból és külön tulajdonba helyezni.

A 10. szakasz második bekezdése azonban lehetőséget ad arra, hogy kisebb arányú döntéssel is módosítható legyen az alapító okirat:
„(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.”

Látható tehát, hogy elég a tulajdonostársak kétharmadának igenlő szavazata, hozzájárulása a módosításhoz – azonban csak akkor, ha ezen kétharmados arányú módosítási lehetőséget már tartalmazza a társasházi alapító okirat. Nyilvánvaló, hogy a tetőtébeépítéssel kapcsolatos leggyakoribb problémákat ez a rendelkezés nem oldja meg, hiszen a könnyítés, azaz hogy kétharmados döntéssel is sor kerülhessen az alapító okirat módosítására és az elidegenítésre, csak akkor alkalmazható, ha már az alapító okirat ezen rendelkezést tartalmazza, ehhez azonban egyhangú döntés szükséges.

További lehetőséget a törvényhely következő bekezdése ad:
„(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.”

Ha tehát a társasház nem olyan alapító okirattal rendelkezik, amely tartalmazza a kétharmados döntési lehetőséget, akkor nagyobb arányú, négyötödös döntés szükséges az alapító okirat módosításához és az értékesítéshez. Fontos, hogy a tetőtér külön albetétbe vételét és annak a beruházó részére történő értékesítését tartalmazó közgyűlési határozat is olyan döntés, amellyel szemben a kisebbségben maradt (az alapító okirat módosítása és/vagy az értékesítés ellen szavazó) tulajdonostársak bírósághoz fordulhatnak. Kereseti kérelmük csak akkor lesz alapos, ha bizonyítani tudják, hogy az alapító okirat módosítás és/vagy az értékesítés jogszabályba, az alapító okiratba, szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

Az ingatlan-nyilvántartásba akkor lesz bejegyzésre alkalmas az alapító okirat módosításáról, a tetőtér értékesítéséről rendelkező döntést tartalmazó okirat, ha azt ügyvéd ellenjegyezte, vagy közokiratba foglalták.

Végezetül a jogszabályhely peres eljárással történő külön tulajdonba vétel lehetőségét is tartalmazza az alábbiak szerint:
„(6) A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.” E megoldás nem kerül alkalmazásra tetőtérbeépítési beruházások során, ugyanis e pert csak tulajdonostárs indíthatja meg.

II. A jogszabályi megoldások, gyakorlat nehézségei, javaslatok
A jelenlegi ingatlanügyi hatósági gyakorlat megköveteli, hogy fentiek szerinti döntéseket tartalmazó okiratok tartalmazzák a tulajdonostársak széles körű adatait, így nevüket, születési nevüket, anyjuk születési nevét, a tulajdonostársak születési helyét és idejét, lakcímét, az értékesítésre tekintettel a személyi azonosítóját. Rendkívüli módon megnehezíti a fenti adatok szükségessége a – bejegyzésre alkalmas – okirat létrejöttét. Az elmúlt évtizedekben többször felmerült annak a lehetősége, hogy maga a társasház, mint elkülönült jogalanyisággal rendelkező személy legyen az alanya a tetőtér értékesítésére irányuló tulajdonjog átruházási szerződésnek. Felmerül, hogy ha közös tulajdonban álló ingatlanrészre, helyiségre például bérleti szerződés megköthető, az elidegenítésre irányuló szerződés miért nem. Álláspontom szerint amennyiben a tulajdonostársaknak a közös tulajdonban álló ingatlanrészekhez kapcsolódó hasznosításra (bérbeadásra) irányuló tulajdonosi joga esetében a társasház jogalanyisággal bír, a közös képviselet a szerződést megkötheti, alappal vethető fel, hogy a rendelkezési jog (tulajdonjog átruházás) esetében is így kellene ennek lennie. Jelentősen megkönnyítené a tetőtérbeépítési beruházások döntéseit tartalmazó, bejegyzésre alkalmas okiratok létrehozását, ha – tulajdonjog átruházás esetén is – a társasház lenne a jogalany és nem az egyes tulajdonostársak. Ebben az esetben nem lenne szükség az okiratokban a fentiek szerinti személyi adatokra, illetőleg a társasház képviseletét ellátó személy/személyek lennének jogosultak az aláírásra. Meggyőződésem szerint a tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonosi közösség érdekeinek védelmét a kialakítandó döntéshozatali szabályok képesek lennének biztosítani.

Alátámasztja a társasházi jogalanyiságnak a tulajdonjogátruházásra történő kiterjesztését a társasházi törvény azon rendelkezése is, hogy a közös költség tartozást felhalmozó tulajdonostárs ingatlanára a társasház, mint önálló jogalany javára bejegyezhető/bejegyzendő jelzálogjog. Vitatható, hogy ha jelzálogjog bejegyezhető a társasház javára, akkor tulajdonjog miért nem – arra is tekintettel, hogy a zálogjogosultnak lehetősége van a tulajdonjog átruházására, de lehetősége van még a zálogtárgy tulajdonjogának is a megszerzésére. Végezetül megalapozottá teszi a társasház, mint önálló jogalanynak a tetőtér elidegenítési szerződésbe félként történő bevonását, hogy a kialakult gyakorlat szerint a tetőtér ellentételezése a társasház társasházi közös tulajdonának felújítása.

2014. december


Dr. Erdélyi György
ügyvéd
bank-szakjogász
ingatlanforgalmi szakjogász
társasági szakjogász
adójogi szakjogász
családjogi szakjogász
biztosítási szakjogász


Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Új parkrészek átadása a Városligetben

A Liget Budapest Projekt keretében megújult a botanikus kert, az új kutyás élménypark, és a két kilométer hosszú, kivilágított Városligeti Futókör – jelentette be Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója, amellyel immár több mint 150 000 m² zöldfelület újult meg, és közel 500 új, egészséges fát ültettek el. A Liget Budapest Projekt keretében megújult a botanikus kert, az új kutyás élménypark, és a két kilométer hosszú, kivilágított Városligeti Futókör – jelentette be Gyorgyevics Benedek, a Liget Budapest Projekt megvalósításáért felelős Városliget Zrt. vezérigazgatója, amellyel immár több mint 150 000 m² zöldfelület újult meg, és közel 500 új, egészséges fát ültettek el. A Liget Budapest Projektnek köszönhetően visszanyerte régi fényét a Városliget egyik legkülönlegesebb növényeit felvonultató, ismeretterjesztő parkeleme, a botanikus kert, amelyet az újranyitásra Mőcsényi Mihályról, a tájrendezés magyarországi oktatásának megalapozójáról neveztek el. A parkrészt a FŐKERT 100 éves jubileuma alkalmából adták át, 1967-ben. A bemutatókertnek szánt területen gyógy- és fűszernövények, konyhakerti növények, szőlő, gyümölcs, egynyári virágok, vízi-, mocsári és sziklakerti növények is helyet kaptak. A kert központi elemeként egy esőkunyhó szolgált, de látványosságai közé tartozott a forrás táplálta csobogós vízrendszer és a pergola a két vízmedencével. A felújítás során az eredeti, a Főkert tervtárában fellelhető 1967-es és 1969-es kertépítészeti tervek, valamint az 1980-as megvalósulási terv nyújtottak segítséget. Így a Mőcsényi Mihály Botanikus Kert területe déli irányban megnőtt, a Királydomb felé eső oldalon, a parki sétány pedig egy fasorral beljebb került. A megújult kert egyik sétányán kialakítottak egy lugast, melyhez kiegészítésképpen kerti tipegős útvonal kapcsolódik, segítve a parkrész bebarangolását. Helyet kapott a területen egy különböző felületekből álló KNEIPP ösvény is, melynek mezítlábas használata javítja az egyensúlyérzéket, jótékony hatással van testtartásunkra. Újra az eredeti nyomvonala mentén kanyarog a területet behálózó, hangulatos patakrendszer, melyet forrás táplál, és visszatértek a nyílt vizeket és a mocsári élővilágot bemutató medencék is. A megújult Mőcsényi Mihály Botanikus kertbe mintegy 335 különböző fajtájú új növényt ültettek el, több mint 35.000 példányszámban. Az esőbeálló leromlott állapotú épülete helyett egy új, modern épület került, mely vendéglátói, kiszolgálói és ismertterjesztői funkciót kapott. Új kutyaparadicsom A városligeti parkfejlesztés második ütemében egy újabb tematikus kutyás élménypark is várja a gazdikat és négylábú kedvenceiket. A mintegy félhektáros új kutyaparadicsomot könnyen megközelíthető helyen, az Ajtósi Dürer sor-Stefánia út kereszteződéséhez közel alakították ki, területét biztonságos kerítés határolja, melyen több, zsilipes rendszerű bejáratot helyeztek el. A parkrész különlegessége, hogy külön elkülönített részt kaptak a kistestű és a nagytestű kutyák, így elkerülhetőek lesznek a konfliktusok, ütközések. A tervezők mindkét részen terepalakulatokkal megmozgatott játéktereket alakítottak ki ügyességi elemekkel, alagutakkal, ugró akadályokkal, szlalom pályákkal. A gazdik és a kutyusok kényelméről kombinált használatú ivókutak és padok gondoskodnak, a terület tisztán tartását pedig több mint egytucat kutyapiszok gyűjtő segíti. Fontos megjegyezni, hogy a Városligetben – néhány elzárt terület kivételével – továbbra is biztosított a szabadon kutyázás lehetősége. Természetesen az új Kutyás élménypark teljes növényzetet újjávarázsolták, a területén 6 új lombos fát ültettek el és több mint tízezer cserjét és évelőt is elhelyeztek, így a Hermina úti „testvéréhez” csatlakozva Budapest egyik leghangulatosabb kutyabarát helye jött létre. Futás a Ligetbe(n) A futás ma már a legnépszerűbb tömegsportok közé tartozik: az országban százezrek, a fővárosban tízezrek húznak naponta futócipőt. Kimondottan nekik készült a Városligeti Futókör. „A Városligeti Sportcentrum őszi átadását követően a park Budapest legsokoldalúbb sporthelyévé vált, melynek kínálata tovább erősödik. Nagy örömünkre szolgál, hogy végre a pesti oldalon is a Margitszigeti futópályához hasonló alternatívát tudunk kínálni, ami ráadásul modern és biztonságos szolgáltatásokkal várja a sportág szerelmeseit. A futókört a következő napokban vehetik birtokba a sportolók” – mondta el Gyorgyevics Benedek. A Városligeti Futókör tervezése során a folyamatosan egyeztettek a budapesti futókat képviselő szervezetekkel, hogy a pálya vonalvezetés, burkolata a sportolók igényei szerint alakítsák ki. Mindezeknek köszönhetően a kiváló minőségű, 2 kilométer hosszúságú, színezett – az izületeket kímélő - rekortán borítású pálya teljes hosszában kivilágított. A fák között kanyargó, rendkívül hangulatos vonalvezetésű pálya belépési pontjainál bemelegítő területeket helyeztek el a sérülések elkerülése végett, a nyomvonal mellett pedig számos ivókút szolgáltatja a frissítőt. A sportolók kényelmét a Városligeti Sportcentrum női, férfi és akadálymentesített öltözői szolgálják. www.ligetbudapest.hu  

Új kilátó a Naplás-tó partján

A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A Naplás-tó Budapest legnagyobb kiterjedésű állóvize, valójában a Szilas-patak árvízvédelmi tározója Cinkota mellett, amely mára a fővárosiak egyik kedvenc pihenőhelyévé nőtte ki magát, nem mellesleg pedig színes állat- és növényvilága miatt is érdemes meglátogatni. A tó és közvetlen környezete 1997 óta természetvédelmi terület, a cinkotai parkerdővel és a Merzse-mocsárral együtt számos vízimadár fontos pihenőhelye a tavaszi és őszi madárvonulási időszakban. A kilátó megvalósítását a fővárosi Tér-Köz pályázat és a XVI. kerületi önkormányzat finanszírozása tette lehetővé, terveit a Robert Gutowski Architects készítette, a kivitelező pedig a Prédikálószéki-kilátót is építő Fitotron System Kft. A terepi munkálatok a szükséges engedélyek birtokában augusztus első hetében indultak, a várható befejezés és átadás idén ősszel lesz. A kilátó koncepciójának megfogalmazása során a helyszín adottságait figyelembe véve fontos szempont volt, hogy a kilátó a fák fölé magasodjon, ezzel teljes panorámás kilátást téve lehetővé a környékre. Ez az átalakulás az erdők funkcióját és az erdei turisztikai lehetőségeket is megváltoztatja: szerencsésen felértékelődnek, ökológiai és turisztikai szempontból egyaránt méltó helyükre kerülhetnek a főváros pesti oldalának erdőterületei. {igallery id=4799|cid=1102|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új Duna-híd épül

Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Miközben Budapest belvárosi szakaszán megközelítőleg egy kilométerenként található átkelési lehetőség, délebbre csaknem tíz kilométer választja el egymástól a Rákóczi hidat és az M0 gyűrű déli hídját, ráadásul a déli városrészek között a mai napig nincs a városhatáron belüli közvetlen összeköttetés. Csepel immár hetven éve vár arra, hogy Budapesten belül végre átkelő épüljön a budai kerületek felé. Az új Duna-híd megépítéséről 2018 decemberében határozott a kormány, s míg a Rákóczi híd építésekor a villamos vonal kiépítését csak a híd átadása után húsz évvel pótolták Újbudára, addig az új Duna-híd esetében a hídon átvezető villamos vonalat már a híddal együtt tervezteti a kormány. Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelő államtitkár szerint az új híd önmagában is 50 ezernél is több autóval csökkentheti a belváros autóforgalmát. A budai Galvani utca és a pesti Illatos út vonalában épülő híddal közvetlen villamos összeköttetés jön létre Buda, Csepel és Dél-Pest között. A tervezendő négy kilométer hosszú villamos vonal Budán a Fehérvári úti villamos pályáról leágazva a Galvani utcán át Csepelen a Weiss Manfréd útnál a H7-es HÉV-et, a Soroksári útnál a H6-os, és a Kunszentmiklós-Tass elővárosi térséget kiszolgáló 150-es vasútvonalat is keresztezve a szakaszon 5 új akadálymentes megállópárt kap. Az utazási idő rövidülésével az érintett településrészek lakói könnyebben jutnak el a szomszédos kerületbe dolgozni, tanulni vagy éppen vásárolni; a felesleges kerülők megszűnésével pedig az autók károsanyag-kibocsátása is csökken.