Félkész ház adásvétele

Félkész ház adásvétele

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Az ingatlanpiacon nemcsak kész, hanem befejezetlen házakat is kínálnak. Egyik oldalról tudatos marketingfogásról van szó, hiszen az építési vállalkozó szándékosan hagyja félbe a munkát, hogy választási lehetőséget adjon a vevőnek: a befejező munkálatokat maga végezze el, ha így kívánja. Nem ritka az olyan félkész ház sem, amely azért nem készült el, mert csődbe ment az építtető, nincs pénze a befejezésre.

 

 

A félkész házak adásvétele kissé bonyolultabb, mintha kulcsra-kész ingatlanhoz jutunk. Ám ha betartjuk a legfontosabb szabályokat, akkor nincs miért aggódnunk. Legfontosabb lépés a készültségi fok pontos felmérése, egyrészt azért, mert az átruházási illetéket ennek alapján vetik ki, másrészt azért, hogy elkerüljük a későbbi vitát. Gyakori eset, hogy aki házat vesz, beleszeret egy vonzó részletbe, és csak hónapokkal később, amikor e részlet varázsa halványul, jönnek elő a prózai problémák: például az, hogy nincs meg az a rézcső a falban, amit az eladó ígért.

 

Három kategória
A készültségi fok megállapítására a köznyelv és az építési vállalkozók jó része is három kategóriát használ: szerkezetkész, félkész, kulcsrakész. Az első többnyire azt jelenti, hogy állnak a vakolt, kívül-belül szigetelt falak, a tetőszerkezet komplett: fedett, bádogozott, párkányokkal, ereszcsatornákkal. A külső nyílászárók ablakpárkányokkal be vannak építve, és az elektromos hálózat védőcsövei bent vannak a falban.
A félkész állapot már tartalmazza a villamos alapvezetékeket szerelvények nélkül, a víz és csatorna alapszerelést szerelvények nélkül, és a komplett fűtésszerelést.
Kulcsrakész állapotban fent van a szaniterkerámia, készek a burkolatok, festettek vagy tapétásak a falak, helyükön vannak a belső ajtók.
A készültségi százalékot mindenképpen érdemes a szerződésbe beírni. Az illetékhivatal tudja értelmezni a - szerkezetkész" kifejezést is, de korántsem biztos, hogy ugyanazt érti alatta, amit a vevő. Egy későbbi bírósági perben is gondjaink lehetnek, ha pusztán a fenti kategória egyikét jelöltük meg az adásvételben. E fogalmak ugyanis jogilag nem léteznek.
A köznyelvben és az építési vállalkozók körében általánosan használt - szerkezetkész", - félkész", - kulcsrakész" kifejezések nem olyan jogi szakfogalmak, amelyeket jogszabályban definiáltak volna - mondja dr. Izsák Orsolya ingatlanjogász, aki azt ajánlja, hogy az adásvételi szerződésben vagy ahhoz csatolt mellékletben részletesen írjuk le az építmény készültségi fokát, műszaki állapotát.
Hasznos vagy bruttó
Nem egyszerű a feladat - állítja Szende Árpád igaszságügyi szakértő. - A rendszerváltást követő deregulációban az elavult jogszabályokat hatályon kívül helyezték, s velük együtt érvényüket vesztették a jól használható definíciók is, amelyek kiinduló pontjai lehetnének egy állapotfelmérésnek és egy egységes bírósági gyakorlatnak. Mit értünk például alapterület alatt: hasznos vagy bruttó területet - Megegyezés kérdése.
Ilyen építési alapfogalmakat külföldön sem jogszabályban rögzítenek. Az alapelv ott is az, hogy megegyezés kérdése, mi például a szerkezet: az épületszerkezet, amibe a kilincs is beletartozik, vagy csak a teherhordók: az alap, a fal és a tető. Nálunk azért nehezebb a megegyezés, mert hiányzik az építési nyelv és az adattár, amire mindenki egyformán alapozhat.
A helyzet azért nem reménytelen. Szende Árpád szerint a készültségi fok és az állapot felmérésére manapság több lehetőség is adódik. A legolcsóbb és a legkevésbé igényes, ha a szakértő kimegy a házhoz, körülnéz, és a hasára csap - vagyis becsléssel határozza meg a készültségi fokot. Gyors, viszonylag olcsó, de nem elég pontos módszer. A másik véglet az, ha szakemberek csoportja hetekig vizsgálódik a helyszínen. Lényegesen drágább és hosszadalmasabb, de igényes megoldás. Gyors, olcsó és igényes elemzést nyújt az a módszer, amit a Archigram Kft. kísérletezett ki: egy számítógépes elemzőkrendszerbe táplálják be a helyszíni adatokat. Ez, akár egy könyvviteli program, azonnal megadja a készültségi fokot százalékban, és az ingatlan állapotát, sőt az építési költséget is a fajlagos adatok alapján.
Pontos látlelet
Sokan azt gondolják, hogy szükségtelenek a részletek. Ha - tegyük fel - 10 millió forintért adnak egy félkész házat, és az tetszik a vevőnek, akkor nem kell tudnia, hogy ez az összeg miből áll. Van benne igazság, a részleteknek csak a vitás esetekben van jelentőségük. Fontos, hogy az építészmérnök és a műszaki ellenőr is nyilatkozzon, hogy az ingatlan építése az engedélyeknek megfelelően folyt-e vagy sem. Ha ezek az elszámolások és nyilatkozatok a vevő kezében vannak, lényegesen könnyebb a helyzete a későbbiek során, akkor például, ha folytatja az építkezést, és az építési engedélyt át akarja íratni a saját nevére. De jó hasznát veheti akkor is, ha a minőségi kifogások csak hónapokkal vagy évekkel az adásvétel után derülnek ki, és felmerül a garancia kérdése.
A szakértő szerint az ingatlannal kapcsolatos garancia automatikusan átszáll a vevőre. Ez azt jelenti, hogy mindazok a jogok megilletik, amelyek az eladót is megillették. Ezeket azonban nem közvetlenül az építési vállalkozóval szemben gyakorolhatja, hanem az eladón keresztül, ami némileg bonyolítja a helyzetet. Ha perre kerül sor, az eladót és nem a vállalkozót kell perelni.
Illetéktelenül?
Ha megkötöttük az adásvételi szerződést, már csak az átruházási illeték mértékét kell tisztáznunk. - Az illetéktörvény szerint lakás az, ami annak épült, illetve aminek készültségi foka eléri a szerkezetkész állapotot - mondja dr. Greskovics Zsuzsa, az Illetékhivatal jogi előadója. - Szerkezetkész állapotnak az minősül, ha a falak állnak és elkészült, ráépített tetőszerkezet van. Ha az ingatlan készültségi foka a szerkezetkész alatt van, akkor úgy kell eljárnunk, mintha telket vásárolnánk. Ekkor a telek után fizetünk illetéket, illetve feltételes mentességet kaphatunk, ha kötelezzük magunkat arra, hogy négy éven belül befejezzük a házat. Ha az ingatlan készültségi foka eléri vagy meghaladja a szerkezetkész állapotot, akkor a lakásra vonatkozó szabályok szerint kell illetéket fizetni, ami 2-6 százalék között van.
Magánszemélyek közötti adásvételben Greskovics Zsuzsa szerint nem ritka az el nem készült házak adásvétele. Tipikusnak számít manapság az is, hogy még egy kapavágás sem történt, a vevő egy leendő ingatlant vesz meg. Ha ennek az ingatlannak az értéke 30 millió forint alatt van és az arra jogosult építtetőtől vásárolta a vevő, akkor készültségi foktól függetlenül jár a mentesség.
A félkész házat a telekkönyvbe nem jegyzik be. A bejegyzés csak azután történik meg, ha a ház felépült és a tulajdonos megszerezte a használatbavételi engedélyt.

Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Széllkapu függőkerttel, találkozóhelyekkel

A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A fenntarthatóság érdekében elsősorban honos, a városi klímát és az ökológiai adottságokat jól tűrő fákat és cserjéket, illetve úgynevezett stressztűrő évelőfajokat választva sokszínű, biodiverz környezet jött létre mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel. A rengeteg pad, a lankás részeknek nézőtérjelleget adó ülőtámfalak és a tér tagoltsága lehetővé teszi, hogy a parkban több program is fusson egy időben, különböző helyszíneken. A sétautak három, gomba formájú, árnyat adó építményben futnak össze, tetejükön napelemekkel, így tágas, agóraszerű találkozóhely jött létre. A megnyíló kétszintes Millenáris2 mélygarázs 500 gépkocsi befogadására alkalmas, ezzel helyreállítva a terület beruházás előtti parkolóhelyszámát. Nagyobb összefüggő állomány a százötven díszcseresznye fa, amelyek cseresznyevirágzás idején különleges hangulatot árasztanak, de vannak a területen nagyobb méretű lepényfák, tölgyek, fenyők, almák, nyírek és gyertyánok is. Emellett ötvenezer évelő növény, rengeteg díszfű, nagyméretű cserje és negyvenezernél több hagymás növény színesíti a nagyközönség előtt is megnyíló parkot. A Széllkapu terveit a TSPC Mérnökiroda, Kádár Mihály és Könözsi Szilvia készítette. A park tájépítészei, Majoros Csaba és Balogh Andrea változatos domborzatú parkot terveztek. A bevásárlóközpont felé méretes függőkertet építettek, amelynek akár panorámalifttel is megközelíthető felső szintjéről kilátás nyílik a Margit körút, a Vár és a budai hegyek felé. A szemközti oldalon, a park középső traktusában elhelyezett vízfelület felé déli irányba lejtő, pihenésre alkalmas domboldalt alakítottak ki. Nem messze a tótól kapott helyett a párásító fúvókkal is felszerelt vízjáték. A színes fényekkel megvilágított, programozható vízsugarak dizájnbetonlapokból törnek elő, amelyek felületébe stilizált növény- és állatfajtákat megjelenítő grafikákat martak. {igallery id=4799|cid=1101|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új kilátó a Naplás-tó partján

A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A Naplás-tó Budapest legnagyobb kiterjedésű állóvize, valójában a Szilas-patak árvízvédelmi tározója Cinkota mellett, amely mára a fővárosiak egyik kedvenc pihenőhelyévé nőtte ki magát, nem mellesleg pedig színes állat- és növényvilága miatt is érdemes meglátogatni. A tó és közvetlen környezete 1997 óta természetvédelmi terület, a cinkotai parkerdővel és a Merzse-mocsárral együtt számos vízimadár fontos pihenőhelye a tavaszi és őszi madárvonulási időszakban. A kilátó megvalósítását a fővárosi Tér-Köz pályázat és a XVI. kerületi önkormányzat finanszírozása tette lehetővé, terveit a Robert Gutowski Architects készítette, a kivitelező pedig a Prédikálószéki-kilátót is építő Fitotron System Kft. A terepi munkálatok a szükséges engedélyek birtokában augusztus első hetében indultak, a várható befejezés és átadás idén ősszel lesz. A kilátó koncepciójának megfogalmazása során a helyszín adottságait figyelembe véve fontos szempont volt, hogy a kilátó a fák fölé magasodjon, ezzel teljes panorámás kilátást téve lehetővé a környékre. Ez az átalakulás az erdők funkcióját és az erdei turisztikai lehetőségeket is megváltoztatja: szerencsésen felértékelődnek, ökológiai és turisztikai szempontból egyaránt méltó helyükre kerülhetnek a főváros pesti oldalának erdőterületei. {igallery id=4799|cid=1102|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új Duna-híd épül

Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Miközben Budapest belvárosi szakaszán megközelítőleg egy kilométerenként található átkelési lehetőség, délebbre csaknem tíz kilométer választja el egymástól a Rákóczi hidat és az M0 gyűrű déli hídját, ráadásul a déli városrészek között a mai napig nincs a városhatáron belüli közvetlen összeköttetés. Csepel immár hetven éve vár arra, hogy Budapesten belül végre átkelő épüljön a budai kerületek felé. Az új Duna-híd megépítéséről 2018 decemberében határozott a kormány, s míg a Rákóczi híd építésekor a villamos vonal kiépítését csak a híd átadása után húsz évvel pótolták Újbudára, addig az új Duna-híd esetében a hídon átvezető villamos vonalat már a híddal együtt tervezteti a kormány. Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelő államtitkár szerint az új híd önmagában is 50 ezernél is több autóval csökkentheti a belváros autóforgalmát. A budai Galvani utca és a pesti Illatos út vonalában épülő híddal közvetlen villamos összeköttetés jön létre Buda, Csepel és Dél-Pest között. A tervezendő négy kilométer hosszú villamos vonal Budán a Fehérvári úti villamos pályáról leágazva a Galvani utcán át Csepelen a Weiss Manfréd útnál a H7-es HÉV-et, a Soroksári útnál a H6-os, és a Kunszentmiklós-Tass elővárosi térséget kiszolgáló 150-es vasútvonalat is keresztezve a szakaszon 5 új akadálymentes megállópárt kap. Az utazási idő rövidülésével az érintett településrészek lakói könnyebben jutnak el a szomszédos kerületbe dolgozni, tanulni vagy éppen vásárolni; a felesleges kerülők megszűnésével pedig az autók károsanyag-kibocsátása is csökken.