Tetőtérbeépítés, közös tulajdon elidegenítés

Tetőtérbeépítés, közös tulajdon elidegenítés

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Ismét reneszánszát éli – különösen Budapest belvárosában – a tetőtérbeépítés, az üres tetőterek lakásokkal történő beépítése, hasznosítása. Ezen lakáskialakítás jellegzetes, különleges előnyöket – városi panoráma, tetőteraszok – biztosít a vásárlók számára. Rendkívül speciális engedélyeztetési, építészeti, jogi és – az eredeti társasházi tulajdonostársak és az építtető közötti – érdekegyeztetési feladatokkal kell azonban a beruházóknak megbirkózniuk. Az alábbiakban a jelenlegi jogszabályi háttér kerül ismertetésre, megerősítve a már sokszor elhangzott azon javaslatokat, amelyek elfogadása megkönnyítené ezen beruházások megvalósítását.

ger720-1


I. A Társasházi törvénynek az alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezései
A hatályos társasházi törvény, a 2003. évi CXXXIII. tv. 10. § tartalmazza a társasházi alapító okirat módosítására vonatkozó rendelkezéseket. A tetőtérbeépítés során azért van szükség társasházi alapító okirat módosítására, mert a (be nem épített) tetőterek társasházi közös tulajdonban vannak. Első lépésként a társasházi közös tulajdonból kikerülnek ezen épületrészek és külön tulajdonba kerülnek. Célszerűen a beruházó által adott biztosíték – például a tulajdonostársaknak/társasháznak a tetőtér ellenértékeként szolgáltatott felújítási munkálatok értékének megfelelő összeg letétbe helyezésével – nyújtása ellenében a tulajdonostársak hozzájárulnak ahhoz, hogy a tetőtér a beruházó külön tulajdonába kerüljön.

A törvényhely az alábbiak szerint szabályozza a társasházi alapító okirat módosítást:
„10. § (1) Az alapító okirat módosításához - ha e törvény másként nem rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak.” Ezen (általános) rendelkezésből az következnék, hogy csak egyhangú döntéssel lehet az alapító okiratot módosítani, a tetőteret kivenni a közös tulajdonból és külön tulajdonba helyezni.

A 10. szakasz második bekezdése azonban lehetőséget ad arra, hogy kisebb arányú döntéssel is módosítható legyen az alapító okirat:
„(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.”

Látható tehát, hogy elég a tulajdonostársak kétharmadának igenlő szavazata, hozzájárulása a módosításhoz – azonban csak akkor, ha ezen kétharmados arányú módosítási lehetőséget már tartalmazza a társasházi alapító okirat. Nyilvánvaló, hogy a tetőtébeépítéssel kapcsolatos leggyakoribb problémákat ez a rendelkezés nem oldja meg, hiszen a könnyítés, azaz hogy kétharmados döntéssel is sor kerülhessen az alapító okirat módosítására és az elidegenítésre, csak akkor alkalmazható, ha már az alapító okirat ezen rendelkezést tartalmazza, ehhez azonban egyhangú döntés szükséges.

További lehetőséget a törvényhely következő bekezdése ad:
„(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos - a (2) bekezdésben említett - elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére - a határozat meghozatalától számított 60 napon belül - történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal.”

Ha tehát a társasház nem olyan alapító okirattal rendelkezik, amely tartalmazza a kétharmados döntési lehetőséget, akkor nagyobb arányú, négyötödös döntés szükséges az alapító okirat módosításához és az értékesítéshez. Fontos, hogy a tetőtér külön albetétbe vételét és annak a beruházó részére történő értékesítését tartalmazó közgyűlési határozat is olyan döntés, amellyel szemben a kisebbségben maradt (az alapító okirat módosítása és/vagy az értékesítés ellen szavazó) tulajdonostársak bírósághoz fordulhatnak. Kereseti kérelmük csak akkor lesz alapos, ha bizonyítani tudják, hogy az alapító okirat módosítás és/vagy az értékesítés jogszabályba, az alapító okiratba, szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

Az ingatlan-nyilvántartásba akkor lesz bejegyzésre alkalmas az alapító okirat módosításáról, a tetőtér értékesítéséről rendelkező döntést tartalmazó okirat, ha azt ügyvéd ellenjegyezte, vagy közokiratba foglalták.

Végezetül a jogszabályhely peres eljárással történő külön tulajdonba vétel lehetőségét is tartalmazza az alábbiak szerint:
„(6) A közgyűlés határozata alapján - ha az (1)-(3) bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn - bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.” E megoldás nem kerül alkalmazásra tetőtérbeépítési beruházások során, ugyanis e pert csak tulajdonostárs indíthatja meg.

II. A jogszabályi megoldások, gyakorlat nehézségei, javaslatok
A jelenlegi ingatlanügyi hatósági gyakorlat megköveteli, hogy fentiek szerinti döntéseket tartalmazó okiratok tartalmazzák a tulajdonostársak széles körű adatait, így nevüket, születési nevüket, anyjuk születési nevét, a tulajdonostársak születési helyét és idejét, lakcímét, az értékesítésre tekintettel a személyi azonosítóját. Rendkívüli módon megnehezíti a fenti adatok szükségessége a – bejegyzésre alkalmas – okirat létrejöttét. Az elmúlt évtizedekben többször felmerült annak a lehetősége, hogy maga a társasház, mint elkülönült jogalanyisággal rendelkező személy legyen az alanya a tetőtér értékesítésére irányuló tulajdonjog átruházási szerződésnek. Felmerül, hogy ha közös tulajdonban álló ingatlanrészre, helyiségre például bérleti szerződés megköthető, az elidegenítésre irányuló szerződés miért nem. Álláspontom szerint amennyiben a tulajdonostársaknak a közös tulajdonban álló ingatlanrészekhez kapcsolódó hasznosításra (bérbeadásra) irányuló tulajdonosi joga esetében a társasház jogalanyisággal bír, a közös képviselet a szerződést megkötheti, alappal vethető fel, hogy a rendelkezési jog (tulajdonjog átruházás) esetében is így kellene ennek lennie. Jelentősen megkönnyítené a tetőtérbeépítési beruházások döntéseit tartalmazó, bejegyzésre alkalmas okiratok létrehozását, ha – tulajdonjog átruházás esetén is – a társasház lenne a jogalany és nem az egyes tulajdonostársak. Ebben az esetben nem lenne szükség az okiratokban a fentiek szerinti személyi adatokra, illetőleg a társasház képviseletét ellátó személy/személyek lennének jogosultak az aláírásra. Meggyőződésem szerint a tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonosi közösség érdekeinek védelmét a kialakítandó döntéshozatali szabályok képesek lennének biztosítani.

Alátámasztja a társasházi jogalanyiságnak a tulajdonjogátruházásra történő kiterjesztését a társasházi törvény azon rendelkezése is, hogy a közös költség tartozást felhalmozó tulajdonostárs ingatlanára a társasház, mint önálló jogalany javára bejegyezhető/bejegyzendő jelzálogjog. Vitatható, hogy ha jelzálogjog bejegyezhető a társasház javára, akkor tulajdonjog miért nem – arra is tekintettel, hogy a zálogjogosultnak lehetősége van a tulajdonjog átruházására, de lehetősége van még a zálogtárgy tulajdonjogának is a megszerzésére. Végezetül megalapozottá teszi a társasház, mint önálló jogalanynak a tetőtér elidegenítési szerződésbe félként történő bevonását, hogy a kialakult gyakorlat szerint a tetőtér ellentételezése a társasház társasházi közös tulajdonának felújítása.

2014. december


Dr. Erdélyi György
ügyvéd
bank-szakjogász
ingatlanforgalmi szakjogász
társasági szakjogász
adójogi szakjogász
családjogi szakjogász
biztosítási szakjogász


Cikkek
& ÉrdekessÉgek

A világ leghosszabb üveg függőhídja

Kínában több helyütt méreteiben egymásra licitáló látványhidak csábítják a látogatókat, leghíresebb közöttük a másfél éve átadott Csangcsiacsie Nemzeti Parkban található. A hat méter széles, négyszázharminc méter hosszúságú híd 218 méteres magasságban ível át egy szakadékot, és az adrenalin szint fokozása érdekében lágyan kileng a látogatók alatt. Kínában több helyütt méreteiben egymásra licitáló látványhidak csábítják a látogatókat, leghíresebb közöttük a másfél éve átadott Csangcsiacsie Nemzeti Parkban található. A hat méter széles, négyszázharminc méter hosszúságú híd 218 méteres magasságban ível át egy szakadékot, és az adrenalin szint fokozása érdekében lágyan kileng a látogatók alatt. A látványhídról csodálatos panoráma tárul a hegyekkel, vízesésekkel, ősi városokkal és templomokkal tarkított Hunkjaku vidékre. Egy izraeli építész, Haim Dotan kapta a megbízatást, amelyhez 1077 darab, egyenként 4 centiméter vastag üvegtáblából állították össze a 99 kilenc darab, több réteg edzett üvegből álló lapot, majd kemény törés- és terheléspróbának vetették alá. A teszt résztvevői kalapáccsal verték az üveget, természetesen a megfelelő biztonsági intézkedések mellett, majd egy utasokkal teli kéttonnás terepjáró is átment a hídon. És persze végeztek jó néhány más vizsgálatot is az átadás előtt. A rekordhosszúságú híd egyébként három és félszer több terhet bír el, mint amennyit a kínai szabványok megkövetelnek: akár háromezren is tartózkodhatnának rajta, de egyszerre legfeljebb 600 embert engednek csak fel rá. Az építmény tehát elvileg biztonságos, tériszonyosoknak azonban nem biztos, hogy kellemes élményt jelent átsétálni rajta. Aki esetleg útközben ijed meg a magasságtól, átléphet a híd valamelyik szélére, és fémen sétálhat üveg helyett. Az építtető helyi turisztikai vállalat szerint eleve úgy tervezték, hogy a közepe felé haladva kissé kilengjen a látogató alatt, fűszerezve a különleges látványt. {igallery id=4799|cid=924|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Idősfa-átültető géppel sikeresebb

Tavaly decemberben állt munkába a FŐKERT Nonprofit Zrt. professzionális idősfa-átültető gépe, amellyel akár 30 cm törzsátmérőjű fákat is sikeresen ki lehet emelni, majd szállítást követően el lehet ültetni a már előkészített új termőhelyükre, biztosítva ezzel a fák megmaradását. Tavaly decemberben állt munkába a FŐKERT Nonprofit Zrt. professzionális idősfa-átültető gépe, amellyel akár 30 cm törzsátmérőjű fákat is sikeresen ki lehet emelni, majd szállítást követően el lehet ültetni a már előkészített új termőhelyükre, biztosítva ezzel a fák megmaradását. Az idősfa-átültetés több évszázadra visszatekintő fásítási módszer, amelyet régen fáradságos kézimunkával, nagy hibaszázalékkal végeztek. Mára viszont gépesítették a feladatot, a fák megmaradási aránya pedig elérte a 90 százalékot. A FŐKERT Nonprofit Zrt. gépparkja most egy nagyteljesítményű idősfa-átültető géppel bővült. Annak érdekében, hogy minél több városi fa megmenthető legyen, a FŐKERT Nonprofit Zrt. egy professzionális idősfa-átültető gép beszerzését valósította meg. A FŐKERT Nonprofit Zrt. beruházását, amelyet európai uniós közbeszerzési eljárás keretén belül folytatott le, a Fővárosi Önkormányzat fejlesztési megállapodás keretén belül finanszírozta. A most beszerzett és átadott faátültető géppel a FŐKERT Nonprofit Zrt. magas szakmai színvonalú technológiát tudhat magáénak, amelynek alkalmazásával költséghatékonyan fogja tudni végrehajtani az idősfa átültetést. A több mint 7 tonnás professzionális fakiszedő adapter, egy négytengelyes speciális, terepmunkára is alkalmas teherautóra került felszerelésre, melynek segítségével akár a 8 tonna tömegű kiemelt fák is könnyen mozgathatóak parkokon belül sokszor igen kis helyeken, kedvezőtlen terepviszonyok közepette, valamint a városi forgalomban is. Az ültetőkanál, így a földlabda legnagyobb mérete pedig több mint három köbméter. FŐKERT Nonprofit Zrt. Fotó: Szabó Zoltán FŐKERT Nonprofit Zrt.

Megújul a Múzeumkert

Több mint egy éves történeti és műemléki kutatási, tervezési, engedélyezési és kiviteli közbeszerzési előkészítő folyamat után, 2018. januárban kezdődnek a Magyar Nemzeti Múzeum állami tulajdonban lévő telkén álló Múzeumkert megújításának kivitelezési munkálatai. Több mint egy éves történeti és műemléki kutatási, tervezési, engedélyezési és kiviteli közbeszerzési előkészítő folyamat után, 2018. januárban kezdődnek a Magyar Nemzeti Múzeum állami tulajdonban lévő telkén álló Múzeumkert megújításának kivitelezési munkálatai. A 2016 májusában kiírt pályázatra 12 pályamunka érkezett. Az ötletpályázat díjazására fordítható 6 millió forintos összegből hat elképzelést díjazott a bírálóbizottság. A Magyar Nemzeti Múzeum által a Múzeumkert rehabilitációjára kiírt ötletpályázaton az első díjat a TÉR-TEAM Kft. nyerte (Szabó Gábor, Szende András, Juhász Kristóf Attila, Győre Viola, Orbán Nóra) a pályamű alaposan kidolgozott vizsgálati és elemző részének értékei és a terv harmonikus, vizuálisan és funkcionálisan átgondolt, a kiírásnak leginkább megfelelő elképzeléseknek köszönhetően. A komplex rekonstrukció célja a kert történeti hitelességű helyreállítása és korszerű, többfunkciós belvárosi közhasználatú zöldfelület kialakítása. A munkálatok során megújulnak a közművek, a sétányok és a műemléki főépülethez illeszkedő gyalogos burkolatok létesülnek. A meglévő faállomány lehető legteljesebb megtartása és növényápolása mellett – növény-egészségügyi szakvélemény alapján – 38 db életveszélyes, elöregedett fa kivágására és 25 darab nagyméretű fa ültetésére kerül sor. A meglévő, érdemi használaton kívüli út- és térburkolatok részbeni elbontásával, átalakításával 8200 négyzetméter teljesen megújított növényfelület jön létre. Az ültetendő fák között több növényritkaság is szerepel, ezek erősítik a kert történeti hangulatát (vörös juhar, ginkgo, magnólia). A teljes közműhálózatot érintő felújítási munkák nagyságrendjét érzékelteti, hogy csaknem 3 km hosszú új víz-és csatornacső épül, megújul a teljes elektromos hálózat, WiFi-hálózat és kerti öntözőhálózat is készül. A projekthez kapcsolódóan restaurálják a kert szobrait és az Arany János szobor teljes megújítására is sor kerül a talapzattal együtt. Az Arany János szobor-csoport a március 15-i állami ünnepségre elkészül. A munkálatok során a Magyar Nemzeti Múzeum kiállításai folyamatosan látogathatók, a teljes kertrekonstrukció a nyár végéig fejeződik be.